Historia kredytu hipotecznego w Polsce

Przepisy ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych istotnie ograniczają warunki udzielania kredytów hipotecznych; na przykład znacznie ograniczają udzielanie kredytów budowlanych. Z drugiej strony sposób refinansowania kredytów hipotecznych przez bank hipoteczny umożliwia zastosowanie innych formuł oprocentowania niż w bankach uniwersalnych. Rynek kredytów hipotecznych w swej dojrzałej formie oddziela proces sprzedaży produktu od procesu monitorowania ryzyka i refinansowania kredytu hipotecznego. Sprzedaż kredytów hipotecznych początkowo odbywała się w systemie instytucji agencyjnych, tzn. instytucji udzielających kredytów w imieniu i na ryzyko instytucji dokonujących ostatecznego refinansowania kredytów hipotecznych. W przypadku Polski doświadczenie i znaczna rozbudowana sieci pozwoliła bankom uniwersalnym na zbudowanie efektywnych kanałów dystrybucji, służących sprzedaży nie tylko własnych produktów kredytowych, ale również kredytów banków hipotecznych. Zakładano, że:
1. Banki hipoteczne dostarczają kredytów długoterminowych, opartych przede wszystkim na stałym oprocentowaniu, refinansujących nieruchomość już zbudowaną lub nabytą na wtórnym rynku mieszkaniowym. Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Banki hipoteczne mają możliwość znacznego wydłużenia okresu kredytowania w stosunku do kredytów
oferowanych przez banki uniwersalne.
2. Banki uniwersalne dostarczają raczej kredytów średnioterminowych, opartych przede wszystkim na zmiennym lub indeksowanym oprocentowaniu. Kredyty mogą być przeznaczone nie tylko na refinansowanie. Zabezpieczenia w zależności od wartości nieruchomości mogą mieć inną formę niż hipoteka.

Pierwsze polskie banki hipoteczne: Rheinhyp-BRE i HypoVereinsbank zaczęły działalność pod koniec 1999 r. Dwa lata później dołączył do nich Śląski Bank Hipoteczny.
Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny od początku deklarował, że nastawia się przede wszystkim na obsługę klientów korporacyjnych, zaś dwa pozostałe miały w planach przyciągnięcie osób prywatnych. Oba zakładały, że przejmą część portfeli kredytowych od swoich właścicieli - HypoVereinsbank Bank Hipoteczny jest własnością BPH PBK, a Śląski Bank Hipoteczny - ING BSK. Okazało się jednak, że w polskich warunkach taka operacja jest skomplikowana i kosztowna, w związku z czym zrezygnowano z tych planów.

HypoVereinsbank miał trudny start nie tylko z powodu problemów z przejęciem kredytów od swojego właściciela, doszło do tego zamieszanie wywołane połączeniem BPH z PBK i trudności ze znalezieniem miejsca dla spółki w reorganizowanej grupie kapitałowej. W założeniu kredyty HypoVereinsbank miały być sprzedawane w sieci placówek właściciela, okazało się jednak że istnieje w grupie, której był członkiem HV silna wewnętrzna konkurencja. Oddziały BPH PBK oferowały bowiem przede wszystkim kredyty banku uniwersalnego. Wewnętrznej konkurencji nie dało się uniknąć także w grupie ING BSK, o czym świadczy niewielki, jak dotąd portfel kredytowy Śląskiego Banku Hipotecznego. W założeniu wszystkie kredyty hipoteczne udzielane w placówkach ING BSK miały pochodzić ze Śląskiego Banku Hipotecznego. Plany przewidywały, że w 2002 r. klienci zaciągną kredyty wartości 90 mln zł. Okazało się, że po trzech kwartałach 2002 r. portfel wyniósł tylko 32 mln zł..
Bankowość hipoteczna budzi duże zainteresowanie inwestorów; istnieją plany powołania nowych jednostek zajmujących się tą dziedziną inwestycji. Należy tu wymienić: Polski Bank Hipoteczny S.A., który ma utworzyć PKO BP S.A. wspólnie z państwowym BGK na bazie licencji Bud-Banku. Chociaż dotychczas efekty działalności banków hipotecznych nie są zachęcające, na rynku pojawił się kolejny tego typu specjalistyczny bank. Zgodę na jego utworzenie dostał duński Nykredit, działający od 1851 r. i mający ponad 30 % udział w duńskim rynku finansowania nieruchomości.
Z powołania banków hipotecznych zrezygnowały BZ WBK i Pekao S.A. Ten ostatni dostał nawet w 2000 r, licencję na utworzenie banku hipotecznego, wygasła ona jednak ze względu na niezarejestrowanie spółki bankowej.
Łącznie portfel kredytowy 3 działających w Polsce banków hipotecznych wyniósł na koniec września 2002 r. 1,17 mld zł, a jego większość stanowiły kredyty dla instytucji. Dla porównania - na koniec września 2000 r. wartość udzielonych kredytów wynosiła 75 mln zł, a w 2001 r. już 575 mln zł, co dało bankom hipotecznym udział w rynku kredytów hipotecznych na poziomie 2,6 %. Obecnie największy portfel kredytowy ma Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny. W 2002 r. bank ten udzielił kredytów na sfinansowanie inwestycji w nieruchomości o charakterze komercyjnym na łączną sumę prawie 652 mln zł.; 90 % z nich stanowiły kredyty dla dużych inwestorów instytucjonalnych.

Znaczenie trzech banków hipotecznych jest wciąż niewielkie. Udział banków hipotecznych w rynku kredytów zabezpieczonych hipotecznie z wartością nieprzekraczającą 700 mln zł jest znikomy. Dominująca pozycję w udzielaniu kredytów hipotecznych zajmują banki uniwersalne. Należy jednak podkreślić, że zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wciąż rośnie. O ile w 1999 r. wynosiło 11,58 mld zł, to rok później wzrosło o 37 % do 15,87 mld zł. Do końca czerwca 2001 r. łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wynosiła 17,64 mld zł. Ich udział w PKB w porównaniu z krajami Unii Europejskiej jest jednak nadal niewielki gdyż w 2000 r. udział kredytów hipotecznych w Polsce wynosił od 1,5 % do 2 %, a obecnie osiąg